Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich rechnen?

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent, etwa in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Hinzu kommen Notar und Grundbuchamt sowie häufig eine Maklerprovision. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diese Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Steuerlich gehören sie anteilig zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und werden mit abgeschrieben.

Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?

Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grundstücksanteil, und zwar mit 2 Prozent im Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, mit 3 Prozent ab 2023 und mit 2,5 Prozent bei älteren Häusern. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind alternativ degressiv 5 Prozent vom Restwert möglich.

Wie viel Miete darf ich verlangen?

Gilt in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die meist der Mietspiegel zeigt. Die Landesverordnungen dazu dürfen längstens bis Ende 2029 gelten. Ausnahmen bestehen etwa für Wohnungen in jüngeren Neubauten und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Rechnen Sie Ihre Rendite deshalb mit der Miete, die dort tatsächlich erlaubt ist.

Wann ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei?

Bei einer vermieteten Wohnung erst, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Verkaufen Sie früher, versteuert das Finanzamt den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Ausgenommen sind nur Wohnungen, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Planen Sie eine Mietwohnung also für mindestens ein Jahrzehnt.

Kann ich dem Mieter kündigen, wenn ich die Wohnung selbst brauche?

Nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, und mit Kündigungsfristen, die mit der Mietdauer länger werden. Kaufen Sie eine bereits vermietete Wohnung, übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten des Mieters. Bei Wohnungen, die aus Mietshäusern in Eigentum umgewandelt wurden, gilt zusätzlich eine mehrjährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen.

Geld

Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen und vermieten?

Lohnt es sich für mich, eine Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten, wenn ich Kaufnebenkosten, Mietrecht, Steuern und Zinsen ehrlich durchrechne?

Eine vermietete Eigentumswohnung bringt Mieteinnahmen, Abschreibung und nach zehn Jahren einen steuerfreien Verkaufsgewinn. Dafür binden Sie viel Eigenkapital, zahlen Grunderwerbsteuer, Notar und oft einen Makler und werden Vermieter mit allen Pflichten des deutschen Mietrechts. In vielen Städten begrenzt zudem die Mietpreisbremse, was Sie verlangen dürfen.

Kurze Antwort

Eine vermietete Eigentumswohnung kann sich lohnen, wenn Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen, die Wohnung mindestens zehn Jahre halten wollen und die Miete nach Hausgeld, Rücklagen, Zinsen und Leerstand noch etwas abwirft. Rechnen Sie mit der Miete, die Mietspiegel und gegebenenfalls Mietpreisbremse erlauben. Bleiben Sie bei ETFs oder Festgeld, wenn Sie das Geld früher brauchen könnten oder keine Lust auf Mieter, Eigentümerversammlung und Nebenkostenabrechnung haben.

Vorlagen-Balance

Tendenz zu Nein

Die Nachteile haben die Nase vorn, aber es ist kein Erdrutsch.

39%

Dafür

61%

Dagegen

Stärkster Vorteil

Abschreibung, Kreditzinsen und Reparaturen senken als Werbungskosten Ihre Steuerlast

Größtes Risiko

Hausgeld, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft schmälern die Rendite

So entsteht das Ergebnis

Jeder Eintrag zählt mit dem Gewicht, das Sie ihm gegeben haben. Unterpunkte können ihren übergeordneten Punkt um bis zu 50 % verstärken oder abschwächen — Ihre eigene Bewertung bleibt stets maßgeblich.

Tippen Sie unten auf ein beliebiges Argument, um es auszuschalten und zu beobachten, wie sich die Balance verschiebt — Unterargumente verändern das Gewicht ihres übergeordneten Punkts.

Vorteile

Nachteile

Machen Sie sie zu Ihrer eigenen

Passen Sie die Argumente und Gewichtungen an Ihre Situation an — das Ergebnis wird live neu berechnet.

Prüfen Sie, bevor Sie entscheiden

Lassen Sie sich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Stand der Erhaltungsrücklage geben
Schlagen Sie im Mietspiegel der Stadt die Vergleichsmiete nach und prüfen Sie, ob dort die Mietpreisbremse gilt
Rechnen Sie die Nettomietrendite nach Hausgeld, Instandhaltung, Zinsen und einem Monat Leerstand pro Jahr durch
Planen Sie Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands, Notar, Grundbuch und Makler komplett aus Eigenkapital ein
Sehen Sie sich den Energieausweis an und fragen Sie nach anstehenden Arbeiten an Heizung, Dach oder Fenstern
Lesen Sie bei einer bereits vermieteten Wohnung den bestehenden Mietvertrag, denn Sie übernehmen ihn mit allen Rechten des Mieters
Klären Sie mit einer Steuerberaterin, welcher Abschreibungssatz für Baujahr und Gebäudeanteil gilt

Häufig gestellte Fragen

Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich rechnen?: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent, etwa in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Hinzu kommen Notar und Grundbuchamt sowie häufig eine Maklerprovision. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diese Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Steuerlich gehören sie anteilig zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und werden mit abgeschrieben.
Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?: Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grundstücksanteil, und zwar mit 2 Prozent im Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, mit 3 Prozent ab 2023 und mit 2,5 Prozent bei älteren Häusern. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind alternativ degressiv 5 Prozent vom Restwert möglich.
Wie viel Miete darf ich verlangen?: Gilt in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die meist der Mietspiegel zeigt. Die Landesverordnungen dazu dürfen längstens bis Ende 2029 gelten. Ausnahmen bestehen etwa für Wohnungen in jüngeren Neubauten und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Rechnen Sie Ihre Rendite deshalb mit der Miete, die dort tatsächlich erlaubt ist.
Wann ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei?: Bei einer vermieteten Wohnung erst, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Verkaufen Sie früher, versteuert das Finanzamt den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Ausgenommen sind nur Wohnungen, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Planen Sie eine Mietwohnung also für mindestens ein Jahrzehnt.
Kann ich dem Mieter kündigen, wenn ich die Wohnung selbst brauche?: Nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, und mit Kündigungsfristen, die mit der Mietdauer länger werden. Kaufen Sie eine bereits vermietete Wohnung, übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten des Mieters. Bei Wohnungen, die aus Mietshäusern in Eigentum umgewandelt wurden, gilt zusätzlich eine mehrjährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen.