「節税になる」と言われましたが、本当に税金は戻りますか？

家賃収入から経費や減価償却費を引いた不動産所得が赤字なら、給与所得と損益通算して所得税が戻ることはあります。ただし赤字のうち、土地を買うための借入金の利子にあたる部分は通算できません。そもそも税金が戻るのは実際に赤字が出ているからで、戻った額より大きなお金が出ていっています。数年たって経費が減れば黒字になり、今度は課税される側に回ります。

サブリースの家賃保証があれば安心ですか？

2020年に賃貸住宅管理業法ができ、サブリース業者には誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明が義務づけられました。それでも、家賃保証の契約であっても業者は借地借家法にもとづいて家賃の減額を求めることができ、最高裁も2003年にこれを認めています。業者からの解約がありうる一方、オーナー側から解約するには正当な理由が必要です。保証家賃がいつ、どう見直されるのか、契約書で確かめてください。

表面利回りと実質利回りは、どれくらい違いますか？

表面利回りは年間の家賃を物件価格で割っただけの数字で、広告に載っているのはたいていこちらです。実質利回りは、家賃から管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理委託料などを引き、購入時の諸費用を足した価格で割って求めます。区分マンションは毎月の管理費と修繕積立金が重く、両者の差が3%を超えることもあります。空室の月があれば、さらに下がります。

しつこい電話勧誘を断るにはどうすればいいですか？

宅地建物取引業法では、断った相手への再勧誘や、深夜など迷惑な時間の電話・訪問が禁じられています。「投資用マンションの勧誘は結構です」とはっきり伝え、会わないことがいちばんの防御です。日時、会社名、担当者名、免許番号を記録しておけば、免許を出した都道府県の担当課に知らせることもできます。困ったときは消費者ホットライン188に電話してください。

喫茶店で契約してしまいました。取り消せますか？

業者が売主で、事務所やモデルルームではない喫茶店などで申し込んだ場合は、宅建業法のクーリング・オフが使えることがあります。期限は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から8日間です。引き渡しを受けて代金を全額払ったあとは使えません。「絶対に儲かる」と断定的に言われて契約したなら、消費者契約法による取消しを検討できる場合もあります。まずは消費生活センターに相談してください。

お金

会社員が投資用マンションを買うのはアリ？

給料とは別の収入源として、ローンを組んで投資用のワンルームマンションやアパートを買うべきか。

「家賃でローンが返せる」「節税になる」「団信が生命保険の代わりになる」。会社員に向けた投資用マンションの勧誘は、たいていこのあたりの話から始まります。実際に手元に残るのは、家賃から管理費、修繕積立金、固定資産税、空室の期間を差し引いた残りです。サブリースの保証家賃は下がることがあり、赤字を給与と損益通算できる範囲にも限りがあります。買う前に、数字と契約書を自分の目で確かめておきましょう。

手短に言うと

勧誘をきっかけに考え始めたのなら、その場では決めないのが鉄則です。買うかどうかは表面利回りではなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、空室の期間を引いた実際の手残りが、利上げ後のローン返済を上回るかで判断します。節税や団信の話は、赤字や借金と引き換えに得られる効果にすぎません。自己資金に余裕があり、立地と賃貸需要を自分で調べ、10年単位で持ち続けられる人でなければ、見送ったほうが安全です。

テンプレートの天秤

強くノー

デメリットがメリットを明らかに上回っています。

24%

賛成

76%

反対

最も強いメリット

物価が上がる局面では、家賃や不動産価格もつられて上がりやすい

最大のリスク

広告の表面利回りは、管理費や修繕積立金、固定資産税を引く前の数字にすぎない

判断のしくみ

各項目は、あなたがつけた重みで計算されます。サブの論点は親を最大 50% まで強めたり弱めたりできますが、あなた自身の評価が常に主役です。

下の論点をタップしてオフにすると、天秤が動くのが見えます。サブの論点は、その親の重みを変化させます。

メリット

デメリット

自分のものにする

論点と重みをあなたの状況に合わせて調整すると、判断がリアルタイムで再計算されます。

決める前のチェック

販売資料の表面利回りを、管理費、修繕積立金、固定資産税、管理委託料、空室を引いた実質利回りに計算し直す
サブリース契約書と重要事項説明書で、家賃の見直し時期、減額の条件、業者からの解約条項を確かめる
マンションの長期修繕計画と修繕積立金の引き上げ予定を、管理会社から取り寄せて読む
金利が1%上がった場合の毎月の返済額を試算し、空室が半年続いても払い続けられるかを見る
最寄り駅の周辺で、同じ広さの部屋の募集家賃と空室の数を不動産ポータルサイトで自分で調べる
業者の宅地建物取引業の免許番号を控え、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで行政処分を受けていないか調べる
迷ったら契約書にサインする前に、消費者ホットライン188で消費生活センターに相談する

よくある質問

「節税になる」と言われましたが、本当に税金は戻りますか？: 家賃収入から経費や減価償却費を引いた不動産所得が赤字なら、給与所得と損益通算して所得税が戻ることはあります。ただし赤字のうち、土地を買うための借入金の利子にあたる部分は通算できません。そもそも税金が戻るのは実際に赤字が出ているからで、戻った額より大きなお金が出ていっています。数年たって経費が減れば黒字になり、今度は課税される側に回ります。
サブリースの家賃保証があれば安心ですか？: 2020年に賃貸住宅管理業法ができ、サブリース業者には誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明が義務づけられました。それでも、家賃保証の契約であっても業者は借地借家法にもとづいて家賃の減額を求めることができ、最高裁も2003年にこれを認めています。業者からの解約がありうる一方、オーナー側から解約するには正当な理由が必要です。保証家賃がいつ、どう見直されるのか、契約書で確かめてください。
表面利回りと実質利回りは、どれくらい違いますか？: 表面利回りは年間の家賃を物件価格で割っただけの数字で、広告に載っているのはたいていこちらです。実質利回りは、家賃から管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理委託料などを引き、購入時の諸費用を足した価格で割って求めます。区分マンションは毎月の管理費と修繕積立金が重く、両者の差が3%を超えることもあります。空室の月があれば、さらに下がります。
しつこい電話勧誘を断るにはどうすればいいですか？: 宅地建物取引業法では、断った相手への再勧誘や、深夜など迷惑な時間の電話・訪問が禁じられています。「投資用マンションの勧誘は結構です」とはっきり伝え、会わないことがいちばんの防御です。日時、会社名、担当者名、免許番号を記録しておけば、免許を出した都道府県の担当課に知らせることもできます。困ったときは消費者ホットライン188に電話してください。
喫茶店で契約してしまいました。取り消せますか？: 業者が売主で、事務所やモデルルームではない喫茶店などで申し込んだ場合は、宅建業法のクーリング・オフが使えることがあります。期限は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から8日間です。引き渡しを受けて代金を全額払ったあとは使えません。「絶対に儲かる」と断定的に言われて契約したなら、消費者契約法による取消しを検討できる場合もあります。まずは消費生活センターに相談してください。