お金
住宅ローンを借り換えるべき？
金利や返済期間を変えるために住宅ローンを借り換えるべき？
借り換えは毎月の返済額を減らし、返済期間を短くし、あるいは自宅の資産価値から現金を引き出すこともできます。ただし返済の時計はリセットされ、諸費用の元を取るには何年もかかります。得になるかどうかは、金利がどれだけ下がったか、そしてローンをどれだけ長く保有し続けるかで決まります。
手短に言うと
毎月の節約額が、売却や引っ越しを考えるよりずっと前に諸費用を回収できるほど新しい金利が低いなら、借り換えましょう。目安は金利0.5〜1％の低下で、損益分岐点が2〜4年未満です。ただし、すでに何年も返済してきたローンを新たな30年に引き伸ばす借り換えには注意してください。金利が下がっても総利息が増えることがあります。決め手は表面上の金利だけでなく、損益分岐点とローンをどれだけ長く保有するかです。
テンプレートの天秤
甲乙つけがたい
両者はほぼ拮抗しています。大きな項目をさらに細かく分解してみましょう。
53%
賛成
47%
反対
最も強いメリット
金利が下がれば毎月の返済額が減り、手元の資金に余裕ができる
最大のリスク
2〜6％の諸費用は、1円得する前に元を取るのに何年もかかる
判断のしくみ
各項目は、あなたがつけた重みで計算されます。サブの論点は親を最大 50% まで強めたり弱めたりできますが、あなた自身の評価が常に主役です。
下の論点をタップしてオフにすると、天秤が動くのが見えます。サブの論点は、その親の重みを変化させます。
メリット
デメリット
自分のものにする
論点と重みをあなたの状況に合わせて調整すると、判断がリアルタイムで再計算されます。
決める前のチェック
- 損益分岐点を計算する：諸費用の合計を毎月の節約額で割り、何か月で元が取れるかを確かめる。
- その損益分岐点をかなり過ぎてもローンと家を保有し続けることを確認する。
- 少なくとも3社から見積もりを取り、宣伝金利だけでなく諸費用の総額を比較する。
- 新しい返済期間を意識的に選ぶ。期間を短くするか繰上返済すれば、何十年分もの余計な利息を避けられる。
- 今の信用スコアと収入を確認する。実際に得られる金利はそれで決まる。
- 現金化を検討するなら、そのお金が自宅を担保に借りる価値のあるものに使われるか確認する。
よくある質問
- 借り換えが得になるには、金利はどれくらい下がればいい？
- 昔は「1％まるまる」という目安がありましたが、正直な答えは損益分岐点を余裕をもって超えるだけの差、ということです。諸費用の合計を毎月の節約額で割れば、何か月で元が取れるかがわかります。その時点をかなり過ぎてもローンを保有し続けるなら（多くは2〜4年）、0.5〜0.75％の低下でも得になり得ます。もっと早く売却や再借り換えをする可能性があるなら、まず得にはなりません。
- 借り換えると返済期間はリセットされる？
- たいていはリセットされます。6年間返済してきた30年ローンを新たな30年ローンに借り換えると、合計36年分の利息を払うことになり、たとえ金利が下がっても総額では高くつくことがあります。それを避けるには、15年や20年など短い期間に借り換えるか、期間がリセットされなかったつもりで返済を続けましょう。
- 現金化を伴う借り換えは良い考え？
- その現金がリフォームや高金利の借金返済など価値を生むものに使われ、新しい金利が依然として低いなら、良い選択になり得ます。リスクは、無担保や短期の借金を、自宅を担保にした何十年もの借金に変えてしまう点です。返済できなければ家が担保に取られるので、現金化は自宅を担保にした借入であって、無料のお金ではないと考えましょう。
- 借り換えには実際いくらかかる？
- 諸費用は通常ローン残高の2〜6％で、査定料、事務手数料、登記費用などをまかないます。諸費用なしの借り換えを提示する金融機関もありますが、その分は高い金利や残高の上乗せで回収されるため、結局どちらにせよ支払うことになります。決める前に必ず、少なくとも3社で総費用と新しい金利を比較しましょう。
金利や返済期間を変えるために住宅ローンを借り換えるべき？
自分のものにする