Peut-on encore louer un logement mal classé au DPE ?

En métropole, un logement classé G n'est plus considéré comme décent depuis 2025 pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. À partir de 2028, seules les classes A à E seront louables, puis A à D à partir de 2034. Acheter un F ou un G suppose donc de budgéter isolation et chauffage, ou d'obtenir une vraie décote. Le DPE figure obligatoirement dans l'annonce, demandez-le avant toute offre.

Location nue ou meublée, quelle fiscalité ?

En location nue, les loyers sont des revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Au régime réel, vous déduisez charges et intérêts, et un déficit foncier peut réduire le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur ces loyers. En meublé (LMNP), l'amortissement allège souvent l'impôt, mais les prélèvements sociaux montent à 18,6 % et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.

Le statut du bailleur privé change-t-il la donne ?

La loi de finances 2026 a créé un amortissement fiscal pour les logements loués nus, souvent appelé dispositif Jeanbrun. En échange, vous vous engagez à louer neuf ans comme résidence principale, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire, et la location à un membre de la famille est exclue. Dans l'ancien, il faut des travaux d'au moins 30 % du prix d'achat. Simulez votre projet avec et sans le dispositif, car le loyer plafonné réduit aussi vos recettes.

Comment se protéger des impayés ?

La garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour le propriétaire, couvre les impayés pour certains profils de locataires, notamment les jeunes. Sinon, une assurance garantie loyers impayés coûte un pourcentage du loyer, ou vous pouvez demander une caution personnelle. Retenez aussi qu'aucune expulsion n'est possible pendant la trêve hivernale, de novembre à fin mars, et qu'une procédure prend souvent de longs mois.

Argent

Acheter un appartement pour le louer, est-ce encore rentable en France ?

Dois-je emprunter pour acheter un logement à louer, malgré le DPE, l'impôt sur les loyers et le risque d'impayés, ou placer mon épargne ailleurs ?

L'immobilier locatif séduit parce que la banque prête et que le locataire rembourse une partie du crédit. Mais un logement classé G ne peut plus être loué, les F suivront en 2028, et les loyers sont imposés avec les prélèvements sociaux. Avant de signer chez le notaire, calculez un rendement net, après charges, taxe foncière, impôt et mois sans locataire.

Réponse courte

Cela peut valoir le coup si vous achetez un bien classé A à E dans une ville où la demande locative est solide, si le loyer couvre l'essentiel du crédit, des charges et de la taxe foncière, et si vous gardez une épargne pour les travaux et les mois sans locataire. Renoncez si le calcul ne tient qu'avec une défiscalisation, un loyer optimiste ou un DPE F ou G sans budget de rénovation. Un placement financier demande bien moins de temps pour un rendement net parfois comparable.

Balance du modèle

Penche vers le non

Les inconvénients ont l'avantage, mais ce n'est pas écrasant.

39%

Pour

61%

Contre

Avantage le plus fort

La banque prête pour acheter, et les loyers remboursent une bonne part des mensualités

Risque le plus important

Les frais de notaire dans l'ancien, payés à l'achat, mettent des années à être couverts par les loyers

Comment fonctionne le verdict

Chaque élément compte selon le poids que vous lui avez donné. Les sous-points peuvent renforcer ou affaiblir leur parent de jusqu'à 50 % — votre propre note reste toujours prioritaire.

Touchez n'importe quel argument ci-dessous pour le désactiver et observez la balance bouger — les sous-arguments modifient le poids de leur parent.

Avantages

Inconvénients

Adaptez-la à votre situation

Ajustez les arguments et les poids à votre situation — le verdict se recalcule en direct.

À vérifier avant de décider

Demandez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux nécessaires pour viser au moins la classe D
Vérifiez si la commune encadre les loyers et relevez les loyers réels des annonces du quartier
Calculez le rendement net en retirant des loyers charges de copropriété, taxe foncière, assurance, impôt et un mois de vacance par an
Comparez micro-foncier, régime réel et location meublée avec le simulateur d'impôt avant de choisir
Faites simuler le statut du bailleur privé, avec son loyer plafonné, face à une location au prix du marché
Lisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales pour repérer les gros travaux à venir
Prévoyez une garantie contre les impayés, Visale ou assurance loyers impayés, avant la signature du bail
Gardez une réserve de trésorerie pour plusieurs mois de crédit sans loyer

Questions fréquentes

Peut-on encore louer un logement mal classé au DPE ?: En métropole, un logement classé G n'est plus considéré comme décent depuis 2025 pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. À partir de 2028, seules les classes A à E seront louables, puis A à D à partir de 2034. Acheter un F ou un G suppose donc de budgéter isolation et chauffage, ou d'obtenir une vraie décote. Le DPE figure obligatoirement dans l'annonce, demandez-le avant toute offre.
Location nue ou meublée, quelle fiscalité ?: En location nue, les loyers sont des revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Au régime réel, vous déduisez charges et intérêts, et un déficit foncier peut réduire le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur ces loyers. En meublé (LMNP), l'amortissement allège souvent l'impôt, mais les prélèvements sociaux montent à 18,6 % et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Le statut du bailleur privé change-t-il la donne ?: La loi de finances 2026 a créé un amortissement fiscal pour les logements loués nus, souvent appelé dispositif Jeanbrun. En échange, vous vous engagez à louer neuf ans comme résidence principale, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire, et la location à un membre de la famille est exclue. Dans l'ancien, il faut des travaux d'au moins 30 % du prix d'achat. Simulez votre projet avec et sans le dispositif, car le loyer plafonné réduit aussi vos recettes.
Comment se protéger des impayés ?: La garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour le propriétaire, couvre les impayés pour certains profils de locataires, notamment les jeunes. Sinon, une assurance garantie loyers impayés coûte un pourcentage du loyer, ou vous pouvez demander une caution personnelle. Retenez aussi qu'aucune expulsion n'est possible pendant la trêve hivernale, de novembre à fin mars, et qu'une procédure prend souvent de longs mois.