Au bout de combien d'années acheter devient-il plus rentable que louer ?

Il n'existe pas de chiffre valable partout. Les frais d'acquisition, pour l'essentiel des droits de mutation reversés au département et à la commune, et les intérêts des premières années doivent être absorbés par la valeur du bien. Dans une ville où les prix sont très élevés par rapport aux loyers, comme Paris, il faut souvent garder le logement longtemps. Ailleurs, dans une ville moyenne, l'achat rattrape en général la location plus vite. Faites le calcul avec un conseiller de l'ADIL de votre département, c'est gratuit.

Combien la banque acceptera-t-elle de me prêter ?

Depuis 2022, les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière. Vos mensualités, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur 25 ans au maximum, 27 ans dans certains cas comme l'achat sur plan ou l'ancien avec travaux. Elles peuvent déroger pour une petite partie de leurs dossiers, en priorité pour des résidences principales. Un apport qui couvre au moins les frais de notaire reste très souvent attendu.

Le PTZ change-t-il le calcul pour un premier achat ?

Il peut aider si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années et si vos revenus restent sous les plafonds de votre zone. Le prêt finance une partie d'un logement neuf, ou d'un logement ancien en zone B2 ou C à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Ce prêt complète toujours un crédit principal et ne rend pas l'achat rentable si vous risquez de revendre vite.

Les frais de notaire ont-ils augmenté ?

Depuis avril 2025, les départements peuvent relever de 0,5 point leurs droits de mutation, jusqu'à 5 %, et ce jusqu'au 30 avril 2028. Beaucoup l'ont voté. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse s'ils n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans précédant l'achat. Votre notaire vous indiquera le taux appliqué dans votre département.

Louer, est-ce vraiment jeter son argent par les fenêtres ?

Non, à condition d'épargner la différence. Un propriétaire paie lui aussi des sommes qu'il ne revoit jamais, intérêts, taxe foncière, assurance, charges de copropriété et travaux. Le locataire qui verse chaque mois l'équivalent sur un PEA ou une assurance vie se constitue également un patrimoine. Tout l'enjeu est de le faire vraiment, sinon vous arriverez à la retraite avec un loyer à payer sur une pension plus faible.

Logement et déménagement

Acheter sa résidence principale ou rester locataire : comment trancher ?

Entre un crédit sur vingt ou vingt-cinq ans plafonné à 35 % de vos revenus et un loyer qui ne vous rend rien, quel choix tient vraiment la route pour vous ?

Devenir propriétaire en France, c'est payer d'entrée des frais d'achat composés surtout de taxes, s'engager sur un crédit de vingt ans ou plus et assumer taxe foncière et travaux. Rester locataire laisse votre épargne disponible et vous permet de partir avec un mois de préavis en zone tendue. Tout se joue sur la durée pendant laquelle vous resterez et sur ce qu'il vous restera après l'apport.

Réponse courte

Achetez si vous pensez garder le logement assez longtemps pour absorber les frais d'achat, si vos mensualités restent sous 35 % de vos revenus et s'il vous reste une épargne de précaution après l'apport. Devenir propriétaire vous évite alors un loyer à la retraite et vous constitue un patrimoine dont la plus-value sera exonérée. Restez locataire si une mutation ou une séparation est plausible dans les prochaines années, ou si l'achat vous obligerait à vider vos livrets, et placez chaque mois l'écart sur un PEA ou une assurance vie.

Balance du modèle

Penche vers le non

Les inconvénients ont l'avantage, mais ce n'est pas écrasant.

41%

Pour

59%

Contre

Avantage le plus fort

Arriver à la retraite sans loyer à payer, au moment où la pension sera inférieure au salaire

Risque le plus important

Un apport qui vide votre Livret A vous laisse sans réserve au premier gros pépin, chaudière ou toiture

Comment fonctionne le verdict

Chaque élément compte selon le poids que vous lui avez donné. Les sous-points peuvent renforcer ou affaiblir leur parent de jusqu'à 50 % — votre propre note reste toujours prioritaire.

Touchez n'importe quel argument ci-dessous pour le désactiver et observez la balance bouger — les sous-arguments modifient le poids de leur parent.

Avantages

Inconvénients

Adaptez-la à votre situation

Ajustez les arguments et les poids à votre situation — le verdict se recalcule en direct.

À vérifier avant de décider

Estimez honnêtement combien d'années vous resterez dans la même ville, en pensant au travail comme à la vie de couple.
Calculez votre capacité d'emprunt avec la règle des 35 % assurance comprise, auprès de votre banque ou d'un courtier.
Demandez à un notaire le montant des frais d'achat et le taux de droits de mutation pratiqué dans votre département.
Vérifiez votre éligibilité au PTZ selon la zone du logement, le nombre de personnes du foyer et vos revenus fiscaux.
Ajoutez au coût mensuel la taxe foncière, les charges de copropriété et l'assurance, en réclamant au vendeur son dernier avis de taxe et ses appels de charges.
Gardez au moins trois à six mois de dépenses sur vos livrets une fois l'apport et les frais payés.
Faites relire votre plan de financement par l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.
Mettez en concurrence l'assurance emprunteur, que la loi Lemoine vous permet de changer à tout moment.

Questions fréquentes

Au bout de combien d'années acheter devient-il plus rentable que louer ?: Il n'existe pas de chiffre valable partout. Les frais d'acquisition, pour l'essentiel des droits de mutation reversés au département et à la commune, et les intérêts des premières années doivent être absorbés par la valeur du bien. Dans une ville où les prix sont très élevés par rapport aux loyers, comme Paris, il faut souvent garder le logement longtemps. Ailleurs, dans une ville moyenne, l'achat rattrape en général la location plus vite. Faites le calcul avec un conseiller de l'ADIL de votre département, c'est gratuit.
Combien la banque acceptera-t-elle de me prêter ?: Depuis 2022, les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière. Vos mensualités, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur 25 ans au maximum, 27 ans dans certains cas comme l'achat sur plan ou l'ancien avec travaux. Elles peuvent déroger pour une petite partie de leurs dossiers, en priorité pour des résidences principales. Un apport qui couvre au moins les frais de notaire reste très souvent attendu.
Le PTZ change-t-il le calcul pour un premier achat ?: Il peut aider si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années et si vos revenus restent sous les plafonds de votre zone. Le prêt finance une partie d'un logement neuf, ou d'un logement ancien en zone B2 ou C à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Ce prêt complète toujours un crédit principal et ne rend pas l'achat rentable si vous risquez de revendre vite.
Les frais de notaire ont-ils augmenté ?: Depuis avril 2025, les départements peuvent relever de 0,5 point leurs droits de mutation, jusqu'à 5 %, et ce jusqu'au 30 avril 2028. Beaucoup l'ont voté. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse s'ils n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans précédant l'achat. Votre notaire vous indiquera le taux appliqué dans votre département.
Louer, est-ce vraiment jeter son argent par les fenêtres ?: Non, à condition d'épargner la différence. Un propriétaire paie lui aussi des sommes qu'il ne revoit jamais, intérêts, taxe foncière, assurance, charges de copropriété et travaux. Le locataire qui verse chaque mois l'équivalent sur un PEA ou une assurance vie se constitue également un patrimoine. Tout l'enjeu est de le faire vraiment, sinon vous arriverez à la retraite avec un loyer à payer sur une pension plus faible.