¿Cuánto me puede cobrar el banco por amortizar la hipoteca?

La Ley 5/2019 pone topes. En las hipotecas a tipo variable, como máximo el 0,15 % de lo amortizado durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros, según lo pactado. Para las de tipo fijo, el límite es del 2 % en los diez primeros años y del 1,5 % a partir de ahí. Esa compensación existe para cubrir la pérdida financiera del banco, así que revisa en tu escritura qué porcentaje firmaste.

¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo?

Reducir plazo ahorra más intereses, porque eliminas años enteros de préstamo. Bajar la cuota alivia el presupuesto de cada mes y te deja más margen si temes perder ingresos. Con el Euríbor en el 3,247 % en septiembre de 2026, más de un punto por encima de un año antes según el Banco de España, quien tiene hipoteca variable puede preferir bajar cuota para amortiguar la próxima revisión.

¿Y si todavía me aplico la deducción por vivienda de antes de 2013?

Quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya se la deducían entonces conservan la deducción por inversión en vivienda, con una base máxima de 9.040 € al año. Lo que pagues por encima de esa cifra, amortizaciones extra incluidas, no desgrava. Por eso hay quien reparte las amortizaciones para llegar justo a ese tope cada año.

¿Qué deudas conviene quitarse primero?

Las de interés más alto, casi siempre las tarjetas revolving y los créditos rápidos. En un préstamo al consumo, mientras el tipo sea fijo, la compensación por adelantar pagos no puede pasar del 1 % de lo amortizado si queda más de un año, ni del 0,5 % si queda menos. Con esos topes, cancelar antes una deuda cara casi siempre sale a cuenta.

Dinero

¿Me conviene amortizar deuda antes de tiempo?

¿Uso mis ahorros para adelantar pagos de la hipoteca, el préstamo personal o la tarjeta, o es mejor guardarlos o invertirlos?

Amortizar anticipadamente te ahorra intereses seguros, pero el dinero que entregas al banco ya no vuelve. En España la ley limita lo que pueden cobrarte por hacerlo, y la respuesta cambia mucho según el tipo de deuda. No es lo mismo una tarjeta revolving que una hipoteca a tipo fijo firmada cuando los tipos estaban en mínimos.

Respuesta breve

Quítate primero las deudas caras, como tarjetas revolving o créditos rápidos, porque ningún ahorro ni inversión te dará lo que te cuestan. Con la hipoteca la cuenta es más fina. Si es variable y el Euríbor sigue subiendo, amortizar reduce tu exposición, pero si es fija a un tipo bajo y las Letras pagan cerca del 3 %, quizá te compense más guardar el dinero. Nunca amortices con el colchón para imprevistos y revisa antes la compensación pactada en tu contrato.

Balance de la plantilla

Se inclina por el sí

Los pros llevan ventaja, pero no por goleada.

56%

A favor

44%

En contra

El pro más fuerte

Cada euro que amortizas te ahorra intereses seguros, sin depender de la bolsa

El mayor riesgo

El dinero que entregas al banco ya no vuelve si te quedas en paro o surge un imprevisto

Cómo funciona el veredicto

Cada elemento cuenta con el peso que le diste. Los subpuntos pueden reforzar o debilitar a su elemento padre hasta en un 50%: tu propia valoración siempre manda.

Toca cualquier argumento de abajo para desactivarlo y mira cómo se mueve la balanza: los subargumentos cambian el peso de su elemento padre.

Pros

Contras

Hazlo tuyo

Ajusta los argumentos y los pesos a tu situación: el veredicto se recalcula al instante.

Revisa antes de decidir

Busca en tu escritura la compensación por amortización anticipada y si tu hipoteca es fija, variable o mixta
Ordena tus deudas por TAE y dirige los pagos extra a la más cara
Pide al banco una simulación de reducir cuota frente a reducir plazo con la misma cantidad
Si tienes la deducción por vivienda anterior a 2013, calcula cuánto te falta para los 9.040 € del año
Deja intacto un colchón de varios meses de gastos antes de entregar un euro extra al banco
Pide por escrito el nuevo cuadro de amortización y guarda el justificante para la Renta

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me puede cobrar el banco por amortizar la hipoteca?: La Ley 5/2019 pone topes. En las hipotecas a tipo variable, como máximo el 0,15 % de lo amortizado durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros, según lo pactado. Para las de tipo fijo, el límite es del 2 % en los diez primeros años y del 1,5 % a partir de ahí. Esa compensación existe para cubrir la pérdida financiera del banco, así que revisa en tu escritura qué porcentaje firmaste.
¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo?: Reducir plazo ahorra más intereses, porque eliminas años enteros de préstamo. Bajar la cuota alivia el presupuesto de cada mes y te deja más margen si temes perder ingresos. Con el Euríbor en el 3,247 % en septiembre de 2026, más de un punto por encima de un año antes según el Banco de España, quien tiene hipoteca variable puede preferir bajar cuota para amortiguar la próxima revisión.
¿Y si todavía me aplico la deducción por vivienda de antes de 2013?: Quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya se la deducían entonces conservan la deducción por inversión en vivienda, con una base máxima de 9.040 € al año. Lo que pagues por encima de esa cifra, amortizaciones extra incluidas, no desgrava. Por eso hay quien reparte las amortizaciones para llegar justo a ese tope cada año.
¿Qué deudas conviene quitarse primero?: Las de interés más alto, casi siempre las tarjetas revolving y los créditos rápidos. En un préstamo al consumo, mientras el tipo sea fijo, la compensación por adelantar pagos no puede pasar del 1 % de lo amortizado si queda más de un año, ni del 0,5 % si queda menos. Con esos topes, cancelar antes una deuda cara casi siempre sale a cuenta.