Grandes compras
¿Piso a estrenar o de segunda mano? Impuestos, plazos y riesgos en España
¿Me compensa pagar más y esperar la entrega de un piso de obra nueva en lugar de comprar uno usado y mudarme ya?
En España casi ocho de cada diez compraventas son de viviendas usadas, y la obra nueva se vende sobre plano y tarda en entregarse. A cambio llega con garantías por ley, buena eficiencia energética y sin sorpresas de fontanería. El usado se compra hoy y se vive pronto, pero obliga a revisar cargas, deudas con la comunidad y el estado del edificio.
Respuesta breve
Elige obra nueva si puedes esperar a la entrega sin ahogarte pagando alquiler, el promotor te da el aval de las cantidades a cuenta y valoras la eficiencia y las garantías que marca la ley. Ve a por un usado si necesitas mudarte pronto, quieres un barrio ya hecho o vives en una comunidad con ITP bajo, pero revisa nota simple, deudas con la comunidad, derramas y estado del edificio antes de dar la señal.
Balance de la plantilla
Se inclina por el no
Los contras llevan ventaja, pero no por goleada.
Llega con buena calificación energética y aislamiento moderno, y se nota en la factura de calefacción y aire
Comprando sobre plano la entrega llega años después de la reserva, y mientras sigues pagando alquiler
Cómo funciona el veredicto
Cada elemento cuenta con el peso que le diste. Los subpuntos pueden reforzar o debilitar a su elemento padre hasta en un 50%: tu propia valoración siempre manda.
Toca cualquier argumento de abajo para desactivarlo y mira cómo se mueve la balanza: los subargumentos cambian el peso de su elemento padre.
Pros
Contras
Ajusta los argumentos y los pesos a tu situación: el veredicto se recalcula al instante.
Revisa antes de decidir
- Calcula el coste total de cada opción con impuestos, notaría, registro y los meses de alquiler mientras esperas
- Pide al promotor la licencia de obra y el aval o seguro de caución individual antes de pagar la reserva
- Lee la memoria de calidades y anota cada defecto en la entrega de llaves para reclamarlo por escrito
- Para un usado, saca una nota simple en el Registro de la Propiedad y pide el certificado de deudas de la comunidad
- Pregunta por derramas aprobadas, la inspección técnica del edificio y el certificado de eficiencia energética
- Consulta en la web de tu comunidad si tienes derecho a un tipo reducido de ITP o de AJD
- Haz que un abogado revise el contrato de arras antes de entregar la señal
Preguntas frecuentes
- ¿Qué impuestos pago en un piso nuevo y en uno usado?
- Al comprar a un promotor pagas un 10 % de IVA más Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo fija cada comunidad. En un piso de segunda mano no hay IVA, pero pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en 2026 va del 6 % general de Madrid al 10 % de Cataluña, donde sube hasta el 13 % en los precios más altos. Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas, y hay que pedirlos acreditando los requisitos.
- ¿Qué pasa con mi dinero si el promotor no termina el edificio?
- La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor, desde que obtiene la licencia, a garantizar la devolución de todo lo que entregues a cuenta con un seguro de caución o un aval bancario a tu nombre, y a ingresarlo en una cuenta especial. Si la obra no empieza o no se entrega en el plazo pactado, recuperas lo pagado con sus intereses. Antes de firmar la reserva, exige ver esa póliza o ese aval.
- ¿Qué garantías tiene un piso de obra nueva?
- El constructor responde durante un año de los defectos de acabado. Durante tres años, los agentes de la obra responden de los que afecten a la habitabilidad, como humedades, ruido o aislamiento, y durante diez de los daños en la estructura, cubiertos por un seguro decenal obligatorio en edificios de viviendas. Los plazos cuentan desde la recepción de la obra, así que anota cada fallo en la entrega de llaves y reclámalo por escrito.
- ¿Qué debo revisar antes de comprar un piso de segunda mano?
- Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad para saber quién es el dueño y si hay hipotecas o embargos, y un certificado del administrador de que el piso está al corriente con la comunidad. Pregunta por derramas aprobadas, por ejemplo para el ascensor o la fachada, y si el edificio ha pasado la inspección técnica que exige tu ayuntamiento. En pisos antiguos, mira también la instalación eléctrica y las bajantes.
¿Me compensa pagar más y esperar la entrega de un piso de obra nueva en lugar de comprar uno usado y mudarme ya?
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