Dinero
¿Comprar un piso para alquilarlo sigue siendo buena inversión?
¿Te compensa meter tus ahorros, y quizá una hipoteca, en un piso para alquilar con las reglas actuales, o es mejor dejarlos en algo más líquido y menos trabajoso?
El ladrillo sigue siendo la inversión de cabecera de muchas familias en España, y el alquiler residencial tiene mucha demanda en las grandes ciudades. Pero entre el ITP, la comunidad, el IBI, los meses vacíos y los posibles impagos, la rentabilidad neta queda lejos de la bruta, y las normas del alquiler llevan años cambiando. Haz los números antes de enamorarte del piso.
Respuesta breve
Puede salir bien si compras en una zona con demanda real, haces los números netos con todos los gastos y meses vacíos, y no vas a necesitar ese dinero en muchos años. Con hipoteca, asegúrate de poder pagar la cuota aunque el piso pase varios meses sin inquilino. Si buscas liquidez, poco trabajo o no quieres depender de unas reglas del alquiler que cambian a menudo, unos depósitos, letras del Tesoro o fondos te darán menos dolores de cabeza.
Balance de la plantilla
Se inclina por el no
Los contras llevan ventaja, pero no por goleada.
Hacienda reduce una parte importante del rendimiento neto si alquilas el piso como vivienda habitual
Todo tu ahorro queda en un solo inmueble, difícil de vender rápido si necesitas el dinero
Cómo funciona el veredicto
Cada elemento cuenta con el peso que le diste. Los subpuntos pueden reforzar o debilitar a su elemento padre hasta en un 50%: tu propia valoración siempre manda.
Toca cualquier argumento de abajo para desactivarlo y mira cómo se mueve la balanza: los subargumentos cambian el peso de su elemento padre.
Pros
Contras
Ajusta los argumentos y los pesos a tu situación: el veredicto se recalcula al instante.
Revisa antes de decidir
- Consulta en la web de tu comunidad autónoma o del Ministerio de Vivienda si el municipio está declarado zona tensionada
- Suma ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y reforma al precio antes de calcular la rentabilidad
- Pide la nota simple en el Registro de la Propiedad para ver cargas y titular
- Mira en idealista o Fotocasa cuánto tardan en alquilarse pisos parecidos en esa zona
- Revisa las actas de la comunidad por si hay derramas aprobadas o acuerdos sobre pisos turísticos
- Haz la prueba de pagar la hipoteca tres meses seguidos sin cobrar alquiler
- Presupuesta un seguro de impago y decide si gestionarás tú el piso o lo hará una agencia
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo calculo la rentabilidad real de un piso de alquiler?
- Suma al precio de compra el ITP o el IVA, notaría, registro, gestoría y la reforma. Al alquiler anual réstale comunidad, IBI, seguro de hogar y de impago, reparaciones y al menos un mes vacío al año. Divide el resultado entre la inversión total y tendrás la rentabilidad neta antes de impuestos, que es la cifra que debes comparar con un depósito o con letras del Tesoro.
- ¿Cuánto tiempo dura un contrato de alquiler de vivienda?
- Aunque firmes por un año, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino prorrogar hasta cinco años, o siete si el casero es una empresa. Solo recuperas el piso antes si lo necesitas para vivir tú o un familiar directo y lo dejaste previsto en el contrato. En otoño de 2026 el Gobierno aprobó por real decreto-ley prórrogas más largas y nuevos límites a las subidas, así que comprueba en el BOE qué está en vigor el día que firmes.
- ¿Cómo tributa en la Renta lo que cobro de alquiler?
- Se declara como rendimiento del capital inmobiliario. Puedes restar los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones y una amortización anual de la parte de construcción. Si el piso es la vivienda habitual del inquilino, al rendimiento neto positivo se le aplica además una reducción cuyo porcentaje depende de la fecha del contrato, de la zona y de la renta pactada.
- ¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?
- Recuperar la vivienda exige un desahucio en el juzgado, que puede tardar muchos meses, y más si el inquilino está en situación de vulnerabilidad y intervienen los servicios sociales. Por eso muchos caseros contratan un seguro de impago, que cubre varias mensualidades y los gastos jurídicos, y estudian bien la solvencia del inquilino antes de firmar.
¿Te compensa meter tus ahorros, y quizá una hipoteca, en un piso para alquilar con las reglas actuales, o es mejor dejarlos en algo más líquido y menos trabajoso?
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