Pieniądze
Czy kupić mieszkanie na wynajem, zamiast trzymać pieniądze w obligacjach i na lokacie?
Czy mieszkanie kupione pod najem da ci po ryczałcie, kosztach i pustych miesiącach więcej niż obligacje skarbowe i czy jesteś gotów zostać wynajmującym?
Najem prywatny rozliczasz od 2023 r. wyłącznie ryczałtem, 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie, bez odliczania remontów i odsetek od kredytu. Do tego dochodzą 2% PCC przy zakupie z rynku wtórnego, opłaty do wspólnoty i ryzyko trudnego najemcy. Policz rentowność netto i porównaj ją z obligacjami skarbowymi, zanim zamrozisz oszczędności w jednym lokalu.
Krótka odpowiedź
Mieszkanie na wynajem ma sens, jeśli możesz zamrozić pieniądze na co najmniej kilka lat, policzyłeś rentowność netto po ryczałcie, PCC, opłatach do wspólnoty i pustych miesiącach, a wynik wyraźnie przebija obligacje skarbowe. Pomagają najem okazjonalny i lokalizacja blisko uczelni lub dużych pracodawców. Zostań przy prostszych instrumentach, gdy pieniądze mogą ci być wkrótce potrzebne, kredyt nie zniósłby kilku pustych miesięcy albo nie chcesz odbierać telefonów o cieknącym kranie.
Bilans szablonu
Raczej nie
Argumenty przeciw mają przewagę, ale nie miażdżącą.
Popyt na najem napędzają studenci, osoby przeprowadzające się za pracą i ci, którzy nie dostali kredytu
Duża suma zostaje zamrożona w jednym lokalu, który sprzedaje się tygodniami lub miesiącami
Jak działa werdykt
Każdy element liczy się z wagą, którą mu nadasz. Podpunkty mogą wzmocnić lub osłabić swój element nadrzędny o maksymalnie 50% — Twoja własna ocena zawsze pozostaje najważniejsza.
Dotknij dowolnego argumentu poniżej, aby go wyłączyć, i obserwuj, jak porusza się bilans — podargumenty zmieniają wagę swojego elementu nadrzędnego.
Za
Przeciw
Dopasuj argumenty i wagi do swojej sytuacji — werdykt przelicza się na żywo.
Sprawdź, zanim zdecydujesz
- Policz rentowność netto, czyli roczny czynsz minus ryczałt, opłaty do wspólnoty, remonty i miesiąc pustostanu, podzielony przez cenę z PCC i notariuszem
- Sprawdź w elektronicznej księdze wieczystej na ekw.ms.gov.pl stan prawny lokalu, hipoteki i służebności
- Zapytaj zarządcę wspólnoty o wysokość opłat, fundusz remontowy i planowane remonty budynku
- Porównaj wynik z bieżącym oprocentowaniem obligacji skarbowych na obligacjeskarbowe.pl
- Zawrzyj umowę najmu okazjonalnego i zgłoś ją do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu
- Wpłacaj ryczałt do 20. dnia kolejnego miesiąca lub kwartału i prowadź ewidencję wpływów do PIT-28
- Kupując na kredyt, sprawdź, czy udźwigniesz ratę przez trzy puste miesiące z rzędu
Najczęściej zadawane pytania
- Jak opodatkować najem mieszkania w 2026 roku?
- Najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Limit dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali łącznie, a małżonkowie ze wspólnością majątkową, którzy rozliczają całość przez jedną osobę, mają próg 200 000 zł. Ryczałt wpłacasz co miesiąc lub co kwartał do 20. dnia, a PIT-28 składasz do 30 kwietnia. Remontów i odsetek od kredytu nie odliczysz.
- Co to jest najem okazjonalny i czy chroni wynajmującego?
- To umowa, do której najemca dołącza akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniem do opuszczenia lokalu oraz wskazuje mieszkanie, do którego się wyprowadzi. Gdy przestanie płacić i nie wyjdzie po zakończeniu umowy, odzyskanie lokalu idzie znacznie sprawniej niż przy zwykłym najmie. Warunek jest jeden: umowę zgłaszasz do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu, inaczej tracisz tę ochronę.
- Czy przy sprzedaży mieszkania zapłacę podatek?
- Jeśli sprzedasz je przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym je kupiłeś, od dochodu zapłacisz 19% PIT. Zwolnienie przysługuje, gdy pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe, co przy inwestorze zdarza się rzadko. Po upływie pięciu lat sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego.
- Mieszkanie na wynajem czy obligacje skarbowe?
- Obligacje skarbowe, np. 10-letnie indeksowane inflacją, kupisz bez notariusza, wcześniej wykupisz za niewielką opłatą i nie wymagają twojego czasu. Mieszkanie może dać więcej dzięki czynszowi i wzrostowi ceny, ale dopiero po odjęciu ryczałtu, opłat do wspólnoty, pustych miesięcy, remontów i kosztów zakupu. Porównuj rentowność netto z bieżącym oprocentowaniem obligacji, a nie czynsz z ogłoszenia z ceną ofertową.
Czy mieszkanie kupione pod najem da ci po ryczałcie, kosztach i pustych miesiącach więcej niż obligacje skarbowe i czy jesteś gotów zostać wynajmującym?
Dostosuj do siebie