Życie i przeprowadzki
Kupić mieszkanie na kredyt czy dalej wynajmować?
Czy w mojej sytuacji lepiej wziąć kredyt hipoteczny i kupić mieszkanie, czy jeszcze przez kilka lat wynajmować?
Rata kredytu często wygląda podobnie jak czynsz za podobne mieszkanie, ale to tylko część rachunku. Przy zakupie dochodzą wkład własny, notariusz, 2% PCC na rynku wtórnym (pierwsze mieszkanie jest z niego zwolnione), opłaty dla wspólnoty i ryzyko zmiany stóp procentowych. Najem daje z kolei swobodę, którą łatwo zlekceważyć, dopóki nie zmieni się praca albo rodzina.
Krótka odpowiedź
Kupuj, jeśli planujesz zostać w jednym mieście co najmniej pięć lat, masz stabilny dochód, a po wpłacie wkładu własnego i opłaceniu notariusza zostaje ci na koncie kilka miesięcy wydatków. Wtedy rata spłaca twoje mieszkanie, a pierwsze lokum z rynku wtórnego kupisz bez 2% PCC. Wynajmuj dalej, jeśli przeprowadzka w ciągu kilku lat jest realna albo kredyt wyczerpałby oszczędności, bo sprzedaż przed upływem pięciu lat oznacza 19% podatku i podwójne koszty transakcji.
Bilans szablonu
Raczej nie
Argumenty przeciw mają przewagę, ale nie miażdżącą.
Rata kredytu z czasem spłaca twoje własne mieszkanie, a czynsz zostaje u właściciela
Wkład własny (10 lub 20% ceny), notariusz i przeprowadzka mogą pochłonąć całą poduszkę finansową
Jak działa werdykt
Każdy element liczy się z wagą, którą mu nadasz. Podpunkty mogą wzmocnić lub osłabić swój element nadrzędny o maksymalnie 50% — Twoja własna ocena zawsze pozostaje najważniejsza.
Dotknij dowolnego argumentu poniżej, aby go wyłączyć, i obserwuj, jak porusza się bilans — podargumenty zmieniają wagę swojego elementu nadrzędnego.
Za
Przeciw
Dopasuj argumenty i wagi do swojej sytuacji — werdykt przelicza się na żywo.
Sprawdź, zanim zdecydujesz
- Sprawdź zdolność kredytową w dwóch lub trzech bankach albo u doradcy i poproś o symulację raty przy wyższych stopach
- Policz gotówkę potrzebną ponad wkład własny, czyli notariusza, wpisy do księgi wieczystej, ewentualny PCC, prowizję pośrednika i przeprowadzkę
- Przejrzyj elektroniczną księgę wieczystą mieszkania i sprawdź właściciela, hipoteki oraz służebności
- Poproś zarządcę wspólnoty lub spółdzielnię o wysokość czynszu administracyjnego, stan funduszu remontowego i plany większych remontów
- Zapytaj notariusza, czy przysługuje ci zwolnienie z PCC, zwłaszcza jeśli masz już udział w mieszkaniu ze spadku
- Porównaj koszty, których nie odzyskasz (odsetki, opłaty, remonty), z czynszem za podobne mieszkanie w tej samej dzielnicy
- Zostaw sobie po zakupie oszczędności na co najmniej trzy do sześciu miesięcy wydatków
Najczęściej zadawane pytania
- Ile wkładu własnego potrzebuję na kredyt hipoteczny?
- Zgodnie z Rekomendacją S KNF bank pożycza zwykle do 80% wartości mieszkania, więc standardem jest 20% wkładu. Z dodatkowym zabezpieczeniem, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu, wystarczy 10%, ale kredyt wychodzi wtedy drożej. Sam wkład to nie wszystko. Na notariusza, wpisy do księgi wieczystej, ewentualny PCC, prowizję pośrednika i przeprowadzkę potrzebujesz osobnej gotówki, a po zakupie powinna ci jeszcze zostać poduszka na kilka miesięcy.
- Czy przy zakupie pierwszego mieszkania płacę podatek PCC?
- Na rynku wtórnym kupujący płaci zwykle 2% PCC od wartości rynkowej, a pobiera go notariusz. Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje jednak zwolnienie dla osób, które nigdy wcześniej nie miały na własność mieszkania ani domu, ani udziału w nich. Nie traci go ktoś, kto odziedziczył udział nie większy niż 50%. Przy zakupie od dewelopera PCC w ogóle nie ma, bo w cenie jest VAT.
- Co, jeśli po trzech latach będę musiał sprzedać mieszkanie?
- Sprzedaż przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku zakupu, oznacza 19% podatku od dochodu i zeznanie PIT-39. Podatku unikniesz, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz te pieniądze na własne cele mieszkaniowe, np. kolejne mieszkanie. Koszty obu transakcji i tak jednak poniesiesz, więc przy krótkim horyzoncie najem zwykle wychodzi rozsądniej.
- Czy wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto?
- Nie do końca. Właściciel też płaci za dach nad głową, tyle że w innej formie, czyli odsetkami dla banku, czynszem administracyjnym dla wspólnoty lub spółdzielni, ubezpieczeniem i remontami. Najemca tych kosztów nie ponosi, a pieniądze, które nie poszły na wkład własny, może trzymać np. w obligacjach skarbowych albo na IKE. Porównuj więc z czynszem te koszty, których nie odzyskasz, a nie całą ratę.
- Stała czy zmienna stopa w kredycie hipotecznym?
- Banki w Polsce oferują głównie oprocentowanie okresowo stałe, zwykle na pięć lat, po których stopa jest ustalana od nowa. Daje to przewidywalną ratę na start, ale nie na całe 25 czy 30 lat. Przy zmiennej stopie rata rośnie i spada razem ze stopami NBP, co wielu kredytobiorców boleśnie odczuło w 2022 r. Licz budżet tak, żeby udźwignąć ratę wyższą o kilkaset złotych.
Czy w mojej sytuacji lepiej wziąć kredyt hipoteczny i kupić mieszkanie, czy jeszcze przez kilka lat wynajmować?
Dostosuj do siebie