Ab wann rechnet sich Kaufen gegenüber Mieten?

Eine grobe Orientierung gibt der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Je höher er liegt, desto eher gewinnt das Mieten. Hinzu kommen Nebenkosten, die beim Verkauf verloren sind: Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein, dazu Notar, Grundbuch und oft ein Makler. Deshalb rechnet sich Eigentum meist erst, wenn Sie viele Jahre darin wohnen.

Welche Förderung gibt es für den Kauf eines älteren Hauses?

Die KfW bietet mit „Jung kauft Alt“ (Programm 308) einen zinsgünstigen Kredit von 140.000 bis 180.000 Euro, je nach Kinderzahl. Voraussetzung sind mindestens ein Kind unter 18, ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro bei einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind und kein bestehendes Wohneigentum. Das Gebäude muss in Effizienzklasse F, G oder H liegen und innerhalb von 54 Monaten saniert werden. Den Antrag stellen Sie vor dem Notartermin.

Wie sicher wohne ich als Mieter in Deutschland?

Vergleichsweise sicher. Vermieter brauchen für eine Kündigung einen gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf, und ihre Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und nach acht Mietjahren. In angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Mietpreisbremse, die bis Ende 2029 verlängert wurde, die Miete bei Neuvermietung. Ein Restrisiko bleibt trotzdem, etwa durch Eigenbedarf, Indexmieten oder Modernisierungsumlagen.

Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Zinsen sinken?

Darauf zu wetten ist riskant. Im Oktober 2026 lagen zehnjährige Baudarlehen je nach Index bei gut vier Prozent, Prognosen gehen auseinander. Wer wartet, zahlt weiter Miete, und sinkende Zinsen können die Preise wieder anheben. Sinnvoller ist die Frage, ob die Rate heute in Ihr Budget passt und ob Sie eine Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zins verkraften würden.

Wohnen & Umzug

Mieten oder kaufen: Wann sich die eigene Immobilie in Deutschland wirklich rechnet

Sollte ich eine Wohnung oder ein Haus kaufen, statt weiter zur Miete zu wohnen, obwohl die Bauzinsen wieder über vier Prozent liegen?

Bei Bauzinsen um vier Prozent und bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer ist der Kauf eine Rechnung über viele Jahre. Eigentum schützt vor Mieterhöhung und Eigenbedarfskündigung, bindet aber das Ersparte an einen Ort. Mieter bleiben beweglich und können ihr Geld breit gestreut anlegen. Den Ausschlag geben Ihr Zeithorizont, Ihre Reserve und der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete vor Ort.

Kurze Antwort

Kaufen lohnt sich, wenn Sie viele Jahre am Ort bleiben wollen, Grunderwerbsteuer, Notar und Makler aus eigenem Geld bezahlen können und danach noch mehrere Monatsausgaben als Reserve übrig sind. Dann sichert die lange Zinsbindung die Rate, und im Alter wohnen Sie weitgehend mietfrei. Bleiben Sie Mieter, wenn ein Umzug in den nächsten Jahren denkbar ist, die Rate bei gut vier Prozent Zins Ihr Budget sprengt oder der Kaufpreis vor Ort in keinem Verhältnis zur Miete steht. Die gesparte Differenz gehört dann konsequent in einen Sparplan.

Vorlagen-Balance

Tendenz zu Nein

Die Nachteile haben die Nase vorn, aber es ist kein Erdrutsch.

43%

Dafür

57%

Dagegen

Stärkster Vorteil

Als Eigentümer kann Ihnen niemand wegen Eigenbedarf kündigen oder die Indexmiete erhöhen

Größtes Risiko

Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent sowie Notar und Grundbuch sind bei einem Verkauf verloren

So entsteht das Ergebnis

Jeder Eintrag zählt mit dem Gewicht, das Sie ihm gegeben haben. Unterpunkte können ihren übergeordneten Punkt um bis zu 50 % verstärken oder abschwächen — Ihre eigene Bewertung bleibt stets maßgeblich.

Tippen Sie unten auf ein beliebiges Argument, um es auszuschalten und zu beobachten, wie sich die Balance verschiebt — Unterargumente verändern das Gewicht ihres übergeordneten Punkts.

Vorteile

Nachteile

Machen Sie sie zu Ihrer eigenen

Passen Sie die Argumente und Gewichtungen an Ihre Situation an — das Ergebnis wird live neu berechnet.

Prüfen Sie, bevor Sie entscheiden

Den Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes nachschlagen und ihn mit Notar, Grundbuch und Makler aus Eigenkapital einplanen
Angebote von Hausbank und einem unabhängigen Vermittler einholen und Zinsbindungen von 10, 15 und 20 Jahren vergleichen
Die volle Monatsbelastung rechnen, also Rate, Hausgeld oder Rücklage, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Heizung
Den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung teilen und das Ergebnis mit dem Umland vergleichen
Vor dem Notartermin prüfen, ob KfW 308 „Jung kauft Alt“ oder ein Förderprogramm Ihres Bundeslandes passt, und den Antrag rechtzeitig stellen
Bei einer Eigentumswohnung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage anfordern
Durchrechnen, ob die Rate auch mit nur einem Gehalt und bei einer teureren Anschlussfinanzierung tragbar bleibt

Häufig gestellte Fragen

Ab wann rechnet sich Kaufen gegenüber Mieten?: Eine grobe Orientierung gibt der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Je höher er liegt, desto eher gewinnt das Mieten. Hinzu kommen Nebenkosten, die beim Verkauf verloren sind: Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein, dazu Notar, Grundbuch und oft ein Makler. Deshalb rechnet sich Eigentum meist erst, wenn Sie viele Jahre darin wohnen.
Welche Förderung gibt es für den Kauf eines älteren Hauses?: Die KfW bietet mit „Jung kauft Alt“ (Programm 308) einen zinsgünstigen Kredit von 140.000 bis 180.000 Euro, je nach Kinderzahl. Voraussetzung sind mindestens ein Kind unter 18, ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro bei einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind und kein bestehendes Wohneigentum. Das Gebäude muss in Effizienzklasse F, G oder H liegen und innerhalb von 54 Monaten saniert werden. Den Antrag stellen Sie vor dem Notartermin.
Wie sicher wohne ich als Mieter in Deutschland?: Vergleichsweise sicher. Vermieter brauchen für eine Kündigung einen gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf, und ihre Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und nach acht Mietjahren. In angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Mietpreisbremse, die bis Ende 2029 verlängert wurde, die Miete bei Neuvermietung. Ein Restrisiko bleibt trotzdem, etwa durch Eigenbedarf, Indexmieten oder Modernisierungsumlagen.
Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Zinsen sinken?: Darauf zu wetten ist riskant. Im Oktober 2026 lagen zehnjährige Baudarlehen je nach Index bei gut vier Prozent, Prognosen gehen auseinander. Wer wartet, zahlt weiter Miete, und sinkende Zinsen können die Preise wieder anheben. Sinnvoller ist die Frage, ob die Rate heute in Ihr Budget passt und ob Sie eine Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zins verkraften würden.